文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实(s嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎hí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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