文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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