文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(s华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思hì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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